Vermieterrechtsschutz: Der Über­blick für Eigentümer

Droht juristischer Ärger mit Mietern, hilft Eigentümern eine Vermieterrechtsschutzversicherung. Wartezeiten, Leistungen der Versicherung und steuerliche Absetzbarkeit: Hier finden Vermieter die wichtigsten Infos auf einen Blick.

531. So viele Prozesse zwischen Vermietern und Mietern landen in Deutschland vor Gericht – und das täglich. Die Anzahl der Streitfälle ist in den vergangenen Jahren zwar leicht zurückgegangen: von 225.000 Prozessen im Jahr 2018 auf 193.000 im Jahr 2020. Eine grundsätzliche Entwarnung ist das jedoch weder für Vermieter noch für Mieter.

Der Deutsche Mieterbund hat sich angeschaut, worüber in Mietrechtsprozessen am häufigsten gestritten wird. Auf den ersten drei Plätzen liegen Vertragsverletzungen, Betriebskosten und die Mietkaution. Darauf folgen die Mieterhöhung und der Eigenbedarf. Die Statistiken zeigen: Zwischen Mieter und Vermieter lauert jede Menge juristisches Konfliktpotenzial – von der jährlichen Betriebskostenabrechnung bis zu den berühmten Schönheitsreparaturen.

In welchen Fällen ist der Vermieterrechtsschutz sinnvoll?

Der Vermieterrechtsschutz ist immer dann hilfreich, wenn es zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter kommt. Nicht immer kommt es zu einem Prozess, manchmal führt auch eine außergerichtliche Einigung zum Ende der Streitigkeit. Typische Konfliktpunkte zwischen Vermieter und Mieter sind etwa:

• Streit um Nebenkostenabrechnung
• Räumungsklage
• Mieterhöhung
• Mietmängel
• Mietausfälle oder -rückstände
• Ordentliche und fristlose Kündigungen

Generell gilt: Je mehr Vermieter finanziell abhängig sind von den Mieteinnahmen, desto sinnvoller ist eine Vermieterrechtschutzversicherung. Sie deckt das Kostenrisiko dieser Rechtsstreitigkeiten ab. Bei kleineren Auseinandersetzungen fallen manchmal Anwaltsgebühren an, die noch gut aus der eigenen Tasche bezahlt werden können. Ist der Streit komplexer oder zieht sich in die Länge, möglicherweise über mehrere Instanzen, wird es in der Regel wesentlich teurer.

Richtig teuer wird es auch, wenn durch das Gericht zur Beweiserhebung ein Sachverständiger beauftragt wurde. Kommt es zum Rechtsstreit, müssen die meisten Kosten im Voraus bezahlt werden. Dies betrifft in der Regel die eigenen Anwaltskosten und für den Kläger auch die Gerichtskosten und die Kosten eines Sachverständigen. Muss eine Räumung durchgesetzt werden, kommen auch noch die Kosten des Gerichtsvollziehers hinzu, die in diesen Fällen beträchtlich sein können.

Genau vor diesem Risiko, die möglichen sehr hohen Kosten eines Rechtsstreits nicht bezahlen zu können, schützt die Vermieterrechtsschutzversicherung. Seine rechtlichen Interessen durchzusetzen und – egal auf welchem juristischen Weg – an sein gutes Recht zu kommen, wird somit nicht zu einer Frage des Geldbeutels.

Versicherungsschutz: Was deckt der Vermieterrechtsschutz ab?

Rechtsschutzversicherungen und ihre vereinbarten Leistungen im Schadensfall sind häufig auf die individuelle Lebenssituation und das persönliche Absicherungsbedürfnis zugeschnitten. Versicherer bieten neben dem Privat-Rechtsschutz etwa auch Mietsrecht-, Verkehrsrecht– oder Arbeitsrechtsschutz an.

Eigentümer, die eine Immobilie vermieten und sich dafür versichern möchten, können meist mit diesen Leistungen aus dem Vermieterrechtsschutz rechnen:

• Erstberatung / telefonische Anwaltsberatung
• Anwaltskosten
• Gerichtskosten
• Gutachterkosten
• Mediation / außergerichtliche Streitbeilegung
• Kosten für den Gerichtsvollzieher
• Forderungsmanagement bei Mietrückständen

Gut zu wissen: Je nach Tarif und Rechtsschutzversicherer lassen sich auch Mietausfälle versichern. Dieser Posten muss bei Vertragsabschluss allerdings gezielt vereinbart werden. Durch diese zusätzliche Leistung steigt logischerweise meist auch der Beitrag für den Vermieterrechtsschutz.

Wie gehen Vermieter im Schadensfall vor?

Ist eine juristische Streitigkeit mit dem Mieter absehbar, sollten Vermieter ihren Vermieterrechtsschutz kontaktieren. Die Versicherung prüft dann, ob dieser konkrete Fall versichert ist. Ist das der Fall, erteilt sie die Deckungszusage. Viele Versicherer unterstützen ihre Kunden auch bei der Suche nach einem Rechtsbeistand. Beispielsweise haben sie häufig einen Pool an spezialisierten Anwälten, die sie ihren Kunden empfehlen können. Der Vermieter kann natürlich auch selbst einen Anwalt beauftragen.

Wie kann ich den Vermieterrechtsschutz abschließen?

Prinzipiell kann eine Vermieterrechtsschutzversicherung auf zwei Wegen abgeschlossen werden:

1. als eigenständige Versicherung oder
2. als Baustein einer Rechtsschutzversicherung, die weitere Lebensbereiche umfasst.

Wer bereits eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hat, sollte seinen Versicherer nach dem Vermieterrechtsschutz fragen. Häufig ist es effizienter, die bestehende Deckung zu erweitern als eine komplett neue Versicherung abzuschließen.

Vermieterrechtschutzversicherungen können entweder direkt beim Versicherer, bei Vermittlern oder bei Vergleichsportalen abgeschlossen werden.

Wovon hängt der Beitrag für diese Versicherung ab?

Die Kosten für die Vermieterrechtsschutzversicherung hängen in der Regel von folgenden Faktoren ab:

• Wie viele vermietete Objekte sollen versichert werden und wo liegen diese?
• Welche Art von Objekt soll versichert werden: Wohnung, Gewerberaum oder Grundstück?
• Welche Bausteine sind im Tarif enthalten (z.B. mit oder ohne Mietausfall)?
• Wie hoch ist die Bruttojahresmiete?
• Wie hoch ist die Selbstbeteiligung im Schadensfall?

Welche Wartezeiten müssen Vermieter einhalten?

Bei den meisten Rechtsschutzversicherungen beträgt die Wartezeit drei Monate. Das gilt auch für viele Vermieterrechtsschutzversicherungen. Ein Streit mit dem Mieter ist also erst vom Rechtsschutz abgedeckt, wenn der Streitfall nach Ende der Wartezeit eingetreten ist.

Wartezeiten bei Rechtsschutzversicherungen haben eine zentrale Funktion. Versicherungen müssen unvorhersehbare Schäden ersetzen, aber nicht solche, die zum Vertragsabschluss bereits eingetreten oder zumindest absehbar waren. Mit der Wartezeit wollen die Versicherer verhindern, schon bei schwelenden Konflikten hinzugezogen zu werden und damit die Versichertengemeinschaft über Gebühr zu belasten. Im Normalfall lassen sich also nur künftige rechtliche Streitigkeiten absichern, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhersehbar gewesen sind.

Es gibt aber auch Ausnahmen, also Rechtsschutzversicherungen ohne Wartezeit. Hier kann der bereits vor Vertragsabschluss eingetretene Versicherungsfall noch versichert werden – etwa für Verkehrsordnungswidrigkeiten. In diesen Fällen muss sich der Kunde vertraglich aber eine gewisse Zeit an den Anbieter binden, damit er nicht nach der Schadenregulierung sofort wieder kündigt.

Gut zu wissen: Was leistet eine Rechtsschutzversicherung?

Eine private Rechtsschutzversicherung nimmt die Interessen des Versicherten bei Rechtsstreitigkeiten wahr und trägt die dabei anfallenden Kosten – sei dies im privaten oder gewerblichen Bereich. Diese Versicherung übernimmt in der Regel unter anderem folgende Kosten bis zur Höhe der vereinbarten Versicherungssumme:

• die gesetzlichen Anwaltsgebühren eines vom Versicherten gewählten Rechtsanwalts
• Gerichtskosten
• Zeugengelder und gerichtliche Sachverständigenhonorare
• Kosten des Gegners, soweit der Versicherte sie übernehmen muss
• Kosten für Mediationsverfahren

Was eine Rechtsschutzversicherung genau abdeckt, ist in den jeweiligen Versicherungsbedingungen geregelt.

Lässt sich die Vermieterrechtschutzversicherung von der Steuer absetzen?

Normalerweise können die Kosten für den Rechtsschutz nicht steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: der Arbeits- und der Vermieterrechtsschutz. Beide können in der Steuerklärung angegeben werden. Wer eine Arbeitsrechtsschutzversicherung abgeschlossen hat, kann diese über die Anlage N steuerlich geltend machen. Die Kosten für den Vermieterrechtsschutz tragen Vermieter in die Anlage V ein.

Ist der Vermieterrechtsschutz nur ein Baustein einer Rechtsschutzversicherung, wird es etwas kniffliger. Denn das Finanzamt kennt nur die Kosten an, die tatsächlich auf den Vermieterrechtsschutz entfallen. In dieser Konstellation ist es sinnvoll, wenn der Versicherer die Kosten für die einzelnen Bausteine der Rechtsschutz separat ausweist. Alternativ kann der Vermieter diese Kostenaufschlüsselung von seiner Vermieterrechtsschutzversicherung anfordern.

Können die Kosten für den Vermieterrechtsschutz auf die Mieter umgelegt werden?

Nein, das ist nicht möglich. Anders etwa als die Kosten für eine Grundbesitzerhaftpflicht- oder eine Wohngebäudeversicherung gehört der Vermieterrechtschutz für vermietete Immobilien nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Gut zu wissen: Rechtsschutz über Vermieterverein

So wie es Mietervereinigungen gibt, die darüber Rechtsschutz für ihre Mitglieder anbieten, gibt es auch das Pendant für Vermieter. Mitglieder von Vermietervereinen können sich darüber Rechtsschutz holen. Den Versicherungsschutz bieten in der Regel Rechtsschutzversicherer an, die auch unabhängig von Vermietervereinen aktiv sind. Ob der Vermieterrechtsschutz über den Vermieterverein günstiger ist als auf dem freien Markt, muss jeder Vermieter für sich und seine Immobilie prüfen.